El Gobierno ha aprobado un nuevo Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que entra en vigor el 23 de abril de 2020, en el que entre otras cosas establece medidas para reducir costes de pymes y autónomos, en concreto en el ámbito de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Dichas medidas son las siguientes:
Arrendamientos de locales de negocio cuando el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor
Por gran tenedor se entiende una persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
En este caso el arrendatario, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real decreto-ley, podrá solicitar el aplazamiento de la renta, con las siguientes condiciones:
1.- Deberá ser aceptada por el propietario, siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta
2.- Se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
3.- Se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Arrendamientos de locales de negocio cuando el arrendador no es un gran tenedor
En este caso el arrendatario, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real decreto-ley, podrá solicitar del propietario el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario, con las siguientes condiciones:
1.- El propietario no tiene la obligación de aceptarla.
2.- Si las partes lo acuerdan podrán disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Qué autónomos y pymes arrendatarios se pueden beneficiar de estas medidas
Podrán acceder a las medidas previstas los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:
En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
- Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma, pero se pueda acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
- Que no se superen los límites siguientes: (i) que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros; (ii) que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros; (iii) que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Estado de Alarma, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del real decreto de estado de alarma.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Cómo acreditar los requisitos
El cumplimiento de los requisitos, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
- La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
- La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, pero que no reúnan realmente los requisitos antes mencionados, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
